Onsøy golfbane: Statsforvalteren mener 50 fritidsleiligheter sprenger kommuneplanen – forslagsstiller sier nei

ONSØY: Fredrikstad kommune journalførte 1. september 2026 referatet fra merknadsmøtet om detaljregulering av Onsøy golfbane. Der går det fram at Statsforvalteren mener planene om inntil 50 fritidsleiligheter går utover rammene i gjeldende kommuneplan – og at forslagsstiller ikke tar merknaden til følge.

Møtet ble holdt 26. mars 2026 i møterom Nes i Fredrikstad rådhus. Bakgrunnen var en gjennomgang av merknadene som kom inn etter varsel om oppstart av planarbeidet, i sak 2024/20709. Fra forslagsstillersiden deltok Huseby og Hankø golfklubb og Onsøy golfklubb, med Multiconsult Norge AS og Line Solgaard Arkitekter AS som plankonsulenter. Fredrikstad kommune stilte med saksbehandler og byplanlegger fra Areal og samferdsel.

Uenigheten står om kommuneplanen

Kjernen i saken er kort: hva slags arealformål gjelder for området i dag, og hva skal til for å bygge fritidsleiligheter der.

Ifølge referatet påpeker Statsforvalteren at etableringen av inntil 50 fritidsleiligheter går utover rammene for gjeldende arealformål i kommuneplanens arealdel. Statsforvalteren legger videre til grunn at økonomiske hensyn alene ikke er tilstrekkelig grunnlag for å avvike fra gjeldende formål, og mener kommunens nåværende vedtak er «for vagt» og ikke gir tilstrekkelig sikkerhet mot utbygging i den nordlige delen av området.

Statsforvalteren skisserer to veier ut: enten tas nordområdet ut av arealreserven for fritidsbebyggelse og tilbakeføres til LNF-formål, eller så fastsettes en rekkefølgebestemmelse – et vilkår om at noe annet må være på plass først – som innebærer at en endring av kommuneplanens arealdel må være vedtatt før fritidsleiligheter kan oppføres.

Forslagsstiller avviser begge. Ifølge referatet ble det vist til at det ikke er vanlig praksis å ta ut et arealformål uten en ordinær og formalisert planprosess, og at et rekkefølgekrav knyttet til endring av kommuneplanens arealdel «vil kunne gi prosjektet en betydelig grad av usikkerhet».

Kommunen på sin side informerte om usikkerheten rundt Statsforvalterens videre behandling, og om risikoen for innsigelse – en formell motstand fra statlig eller regional myndighet som stopper kommunen fra å egengodkjenne planen. Referatet er tydelig på at det ikke er mulig å forutsi Statsforvalterens endelige standpunkt. Kommunen understreket viktigheten av å argumentere godt og grundig i planforslaget, og anbefalte at saken fremmes i regionalt planforum før førstegangsbehandling.

Fylkeskommunen vil ha mer utredning

Østfold fylkeskommune mener også at fritidsleiligheter er i strid med formålet i kommuneplanens arealdel, og peker på at tiltaket kan få merkbare virkninger for trafikkforhold, naturverdier og landskapsopplevelse. Derfor kan det etter fylkeskommunens syn ikke uten videre legges til grunn at tiltaket kan unntas fra krav om konsekvensutredning (KU) – en systematisk vurdering av hvilke virkninger et tiltak får for miljø og samfunn.

Forslagsstiller viste til at arealet som foreslås omdisponert til fritidsbebyggelse utgjør mindre enn 15 dekar, som veilederen til forskrift om konsekvensutredninger angir som en veiledende grense, og opplyste at fylkeskommunens innspill på dette punktet ikke tas til følge.

Fredrikstad kommune stiller seg bak forslagsstillers vurdering av KU-spørsmålet. Samtidig krever kommunen at alle relevante konsekvenser likevel belyses og redegjøres for i planmaterialet, og at planbeskrivelsen forklarer hvilke alternativer som har vært vurdert underveis og hvorfor de er valgt bort. Kommunen påpekte også at det er viktig å få tydelig fram at området ikke skal privatiseres som følge av planen.

Trafikk, adkomst og barn og unge

Statens vegvesen etterspør en grundig trafikkanalyse som vurderer konsekvensene av økt aktivitet, inkludert trafikkmengde, avkjørsler, intern trafikkflyt og støy. Forslagsstiller opplyste at en slik analyse skal utarbeides, og at den blant annet skal omfatte krysset Saltnesveien/Golfsvingen med vurdering av siktlinjer og behov for utbedringstiltak.

Vegvesenet ber også om universell utforming av alle utearealer og forbindelser, og om en vurdering av hvordan området kan betjenes av kollektivtrafikk. Til det siste svarte forslagsstiller ifølge referatet at kollektivtransport sjelden benyttes i forbindelse med golfaktivitet, fordi det er lite hensiktsmessig med utstyret man må ha med seg. Kommunen framholdt at planforslaget må tydeliggjøre at dette er et eksisterende anlegg med behov for tilpasning og fornyelse.

Fylkeskommunen understreker behovet for en helhetlig trafikkanalyse, inkludert utbedring av sikt i avkjørselen til fylkesvei 116, og at planforslaget må redegjøre for hvordan tiltakene støtter nullvekstmålet – målet om at veksten i persontransport skal tas med kollektiv, sykkel og gange, ikke med bil. Forslagsstiller opplyste at det ikke legges opp til noen ny løsning for gående og syklende langs fylkesveien.

Statsforvalteren peker på manglende trygg adkomst for gående og syklende til området. Forslagsstiller viser til at området må ses i sammenheng med eksisterende turstier og gang- og sykkelveger, og at adkomsten fra Saltnesveien og opp til planområdet skal analyseres. En medvirkningsprosess med barn og unge skal gjennomføres i det videre planarbeidet.

Kvikkleire, granitt og kraftlinje

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) påpeker at planområdet ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, og at skredfare skal utredes og avklares på reguleringsplannivå, jf. TEK17 § 7-3 (byggteknisk forskrift). Forslagsstiller redegjorde for at det er gjennomført undersøkelser som konkluderer med at det ikke foreligger fare for kvikkleireskred i området. Overvann skal håndteres på egen grunn, og det skal utarbeides et eget notat om overvannshåndtering samt en ROS-analyse (risiko- og sårbarhetsanalyse).

Direktoratet for mineralforvaltning opplyser at planområdet ligger innenfor natursteinprovinsen Iddefjordgranitt, med tre forekomster av nasjonal betydning, og advarer mot å bygge ned verdifulle mineralforekomster. Forslagsstiller viser til at Iddefjordgranitt er den dominerende bergarten i Onsøy, at kommersielt steinuttak ikke er aktuelt, og at et golfanlegg uansett ikke hindrer framtidig utnyttelse dersom banen skulle bli avviklet.

Nettselskapet Elvia ber om at en regional nettledning gjennom området registreres som hensynssone for høyspenningsanlegg. Forslagsstiller mener både eksisterende og eventuell ny trasé ligger utenfor planområdet. For kulturarv er det ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og forslagsstiller tar fylkeskommunens forslag om en egen kulturminnebestemmelse til følge.

Dette er uavklart

Referatet ble sendt partene som utkast 20. april 2026, med én ukes frist for tilbakemelding. Kom det ingen merknader, skulle det anses som endelig. Om noen av partene meldte inn endringer, går ikke fram av dokumentene som nå er publisert.

Det er også viktig å holde to ting fra hverandre: Fredrikstad kommune informerte i møtet om risikoen for innsigelse. Statsforvalteren har ikke fremmet noen innsigelse i saken. Det finnes heller ikke noe vedtak – planforslaget er ikke førstegangsbehandlet.

Veien videre

I det videre planarbeidet peker referatet ut tre temaer som må belyses: forholdet mellom fritidsleiligheter for salg og gjeldende kommuneplanens arealdel, Statsforvalterens innspill om KPA-endring og rekkefølgebestemmelser, og de trafikale konsekvensene. Trafikkvurderingene skal settes i en helhetlig sammenheng, der det legges til grunn at tiltaket videreutvikler et eksisterende anlegg, og at økt aktivitet kan gi både økt lokal trafikk og samtidig redusert transportbehov mellom byen og Onsøy som følge av overnatting på området.

Forslagsstiller har bedt om en befaring sammen med fylkeskommunen og Statsforvalteren. Kommunen stiller seg positiv til det og skal komme tilbake med forslag til tidspunkt. Både kommunen og forslagsstiller er enige om at saken bør behandles i regionalt planforum før offentlig ettersyn.

Sitter du på opplysninger om planarbeidet ved Onsøy golfbane? Tips Onsøyposten.